Работаем
без выходных
9:00 - 21:00

Пресс-релиз

Оценочные услуги - Пресс-релиз компании Оценочные услуги - Пресс-релиз компании
Главная / О компании / Статьи / Оценка при реновации
19 сентября 2017

Как собственникам сносимых помещений минимизировать свои риски и получить максимальное возмещение

Кого коснулось?

Свыше пяти тысяч домов (5114), включено в программу реновации г.Москвы по итогам голосования, проводивщего среди жильцов домов с 15 мая по 15 июня 2017 г. Полный список домов, попавших в программу, опубликован на сайте мэрии. В них находится около 350 тысяч квартир, в которых проживает примерно миллион человек. Также в домах, попавших в программу реновации, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще около 400 арендуют их у города. Владельцы объектов в сегменте street retail, как правило, используют в качестве помещений под кафе, аптеки, магазины, пункты сферы услуг, либо сдают в аренду. Частой практикой является получение кредита в банке или кредитной организации под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет доходов от арендных платежей. Приостановка предпринимательской деятельности в рамках реновации напрямую затронет, как арендодателей, так и арендаторов, которые будут вынуждены искать новые помещения, заключать новый договор аренды, оплачивать ремонт. Как собственникам недвижимости в таком случае минимизировать свои риски?

Какие есть права?

В соответствии с принятым Госдумой в третьем чтении закона о реновации собственники нежилых помещений, расположенных в домах под снос, могут рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение. Вариантом урегулирования вопроса может стать выплата денежной суммы, равной рыночной цене данного имущества. Рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения объектом оценки, как правило, является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости.

Как подсчитать?

Для расчета точной рыночной стоимости нежилого помещения, собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, ремонт, если он был проведен недавно или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы, планировку). На рыночную стоимость объектов формата street retail и, соответственно, величину денежного возмещения оказывают влияние такие факторы как: район расположения, проходимость, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, площадь, этажность, наличие парковки. Высоким спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии крупных улиц, или помещения вблизи станций метро, где самый высокий пешеходный трафик.

Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно (на прошлую дату). В оценочной компании такая работа по оценке нежилых помещений будет стоить порядка 30 000 рублей и займет 5 рабочих дней, для квартир же стоимость составит 5000 р., а срок проведения оценки сократится до 2 рабочих дней.

Когда?

Также владельцу помещения надо понимать, в какую очередь реновации попадает дом и сколько еще по времени он сможет вести бизнес в своем помещении. На основе данной информации, собственник сможет провести переговоры о пролонгации аренды с арендаторами и, если в этом есть необходимость, с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования. Ранее мэрия сообщала о том, что работы могут быть завершены в течение 10-15 лет. Озвученные сроки вызывают сомнение даже у оптимистично настроенных специалистов. Ведь первая волна ликвидации старых домов продолжается около 20 лет, и не завершена до сих пор, хотя проект затронул в 4 раза меньше объектов. Так что, с большой долей вероятности, в ближайшие несколько лет, а то и десятилетий в помещениях, попавщих под реновацию, по-прежнему, будет возможно вести бизнес.

Что делать дальше?

В зависимости от расчет величины оценки рыночной стоимости помещения, а, следовательно, и величины получаемого денежного возмещения собственник может определять дальнейшую стратегию действий: купить помещение с функционирующим бизнесом, приобрести вакантное помещение и искать арендаторов, инвестировать средства в иные отрасли.

При этом собственники получают возможность смены формата помещения: например, приобрести 2-3 помещения меньшей площади взамен одного большого; купить в более удачной локации, ближе к пешеходным потокам; возможность приобрести объект с более выгодными условиями по договору. На текущий момент на рынке представлено достаточное количество интересных объектов разного бюджета, которые могут быть куплены как альтернатива изымаемому объекту.

Собственник квартиры в соответствии с законопроектом о реновации может получить равнозначное жилье, равноценное возмещение в денежной форме или равноценное жилье, оформленное на праве собственности. Размер и порядок предоставления такого возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе об оценочной деятельности.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (часть 7, ст. 32) при определении размера возмещения в него включаются: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве; все причиненные собственнику убытки, в том числе в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилья и оформлением на него права собственности жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Можно предположить, что определение рыночной стоимости для целей изъятия будет производиться после вступления закона в силу. Но заявления властей о программе реновации привели к снижению стоимости объектов в домах, попадающих под снос. Их рыночная цена на сентябрь 2017 г. меньше, чем, например, на декабрь 2016 г. Текущая редакция закона предполагает компенсацию собственникам жилых помещений, которая включает все причиненные собственнику убытки, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, текущее снижение рыночной стоимости квартир в результате реализации программы реновации, может быть расценено как упущенная выгода и учтено в компенсации.

Стоит обратить внимание, что выплату возмещения не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы ограничения прав или обременения.

Как учесть все факторы и увеличить возмещение?

Как правило, при определении стоимости квартир оценщик использует сравнительный подход: стоимость объекта определяется на основе анализа недавних сделок по сопоставимым объектам недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по назначению, местоположению и прочим факторам.

Если говорить о стоимости квартиры, к ценообразующим параметрам можно отнести объем передаваемых при продаже прав; расположение с точки зрения окружения, престижности района, близости станции метро; площадь; планировка; этаж расположения и видовые характеристики; качество отделки и инженерное оснащение; наличие парковки – все эти факторы должны быть учтены оценщиком при определении рыночной стоимости объекта.

Например, если в квартире был недавно проведен дорогостоящий ремонт или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы, собственникам имеет смысл максимально документально подтвердить понесенные затраты: предоставить смету ремонта, чеки, описание использованных материалов, чтобы оценщик мог достоверно определить и учесть проведенные работы. Стоит отметить, что рыночная стоимость включает только неотделимые улучшения (отделка, подоконники, лестницы), при расчете стоимости не учитывается мебель и оборудование.

Собственникам имеет смысл заказать независимую оценку у специализированных независимых оценочных компаний, при проведении которой оценщик учтет индивидуальные характеристики объекта и подготовит отчет об оценке помещения, в полном соответствии с Законодательством РФ об оценочной деятельности, который будет являться важнейшим аргументом при определении величины возмещения, в том числе и в суде.

Похожие статьи
Похожих статей не найдено